《琿春市配售型保障性住房管理辦法》政策解讀
一、政策背景與總體框架
《琿春市配售型保障性住房管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）旨在規(guī)范配售型保障性住房的運(yùn)營(yíng)管理，根據(jù)國(guó)家、省級(jí)相關(guān)政策文件，結(jié)合琿春市實(shí)際制定。《辦法》共 8 章 39 條，涵蓋總則、保障對(duì)象和條件、配售價(jià)格和戶型面積、輪候庫(kù)建設(shè)、配售流程、售后管理、監(jiān)督管理及附則，形成了從保障對(duì)象界定到售后全周期管理的完整體系，核心原則為 “政府主導(dǎo)、市場(chǎng)參與、公開(kāi)透明、封閉管理”。
二、核心內(nèi)容解讀
?。ㄒ唬┛倓t：明確職責(zé)與管理基礎(chǔ)
定義與定位
配售型保障性住房是由政府提供政策支持，通過(guò)新建、改建、收購(gòu)等方式籌集，限定保障對(duì)象、套型、價(jià)格及處置權(quán)利的封閉配售住房，具有保障屬性。
主管與協(xié)同部門
住建局為行政主管部門，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌配售及售后管理；
發(fā)改、自然資源、財(cái)政、稅務(wù)、公積金管理部等部門按職責(zé)協(xié)同配合。
信息化管理
住房及保障對(duì)象檔案需納入全國(guó)統(tǒng)一保障性住房信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)全流程可追溯。
?。ǘ┍Ｕ蠈?duì)象與申購(gòu)條件：覆蓋廣、門檻低
保障范圍
覆蓋全市工薪收入群體，包括城鎮(zhèn)戶籍家庭、城鎮(zhèn)常住人口家庭、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位人員、引進(jìn)人才、公共服務(wù)人員、進(jìn)城（外來(lái)）務(wù)工人員等，幾乎涵蓋所有工薪階層。
申購(gòu)核心條件
以家庭為單位申購(gòu)，僅可購(gòu)買 1 套，不設(shè)戶籍和收入門檻；
家庭成員未享受其他住房保障政策；
主申請(qǐng)人需年滿 18 周歲且具備完全民事行為能力，配偶為共同申請(qǐng)人，未成年子女可自愿納入申請(qǐng)（不影響其成年后享受政策）；
住房條件：申請(qǐng)人名下無(wú)自有住房，或自有住房（平房除外）人均建筑面積≤20 平方米（各類人才不受此限制）。
動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制
可根據(jù)供需情況，經(jīng)市政府同意后調(diào)整保障對(duì)象和條件。
（三）配售價(jià)格與戶型面積：成本導(dǎo)向、標(biāo)準(zhǔn)明確
價(jià)格確定原則
新建項(xiàng)目：按 “覆蓋劃撥土地成本、建安成本 + 適度合理利潤(rùn)” 測(cè)算配售均價(jià)；
改建、收購(gòu)等存量項(xiàng)目：價(jià)格納入配售方案，報(bào)市政府同意后實(shí)施；
單套價(jià)格：運(yùn)營(yíng)管理單位可結(jié)合樓棟、樓層等因素制定 “一房一價(jià)”，明碼標(biāo)價(jià)且最終銷售均價(jià)不高于核定均價(jià)。
戶型與交付標(biāo)準(zhǔn)
新建項(xiàng)目以 80-100 平方米戶型為主，原則上不超過(guò) 120 平方米；
改建、收購(gòu)等存量項(xiàng)目戶型標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)放寬；
原則上以毛坯交付。
?。ㄋ模┡涫哿鞒蹋汗_(kāi)透明、全流程規(guī)范
核心原則：現(xiàn)房銷售，遵循 “公開(kāi)、公平、公正” 原則。
具體流程
公告：運(yùn)營(yíng)管理單位公布房源、受理時(shí)間等信息；
申請(qǐng)：輪候庫(kù)內(nèi)家庭提交材料，未入庫(kù)家庭需先申請(qǐng)入庫(kù)；
審核：多部門聯(lián)合查驗(yàn)，審核通過(guò)后公示 7 天，異議可復(fù)核；
選房順序：登記戶數(shù)少于房源數(shù)按登記順序選房，多于則公開(kāi)搖號(hào)（公證機(jī)關(guān)現(xiàn)場(chǎng)公證）；
簽約與交付：選房后繳定金、簽合同，可申請(qǐng)公積金或商業(yè)貸款；交付后需繳納住宅專項(xiàng)維修資金；
登記注記：不動(dòng)產(chǎn)證需注記 “配售型保障性住房，不得自行上市交易”。
特殊規(guī)定
公租房在保家庭購(gòu)房后，需在房屋交付前退出公租房保障（實(shí)物配租或租賃補(bǔ)貼）；
購(gòu)房家庭享有落戶、子女就學(xué)等權(quán)益。
（五）售后管理：封閉運(yùn)行、嚴(yán)格限制
封閉管理核心要求
禁止以任何方式將保障房變更為商品房流入市場(chǎng)；
僅可設(shè)定購(gòu)房貸款擔(dān)保抵押，不得用于其他抵押；
因繼承、遺贈(zèng)、離婚析產(chǎn)導(dǎo)致所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，房產(chǎn)性質(zhì)仍為保障房；每個(gè)家庭最多保留 1 套，多套部分由運(yùn)營(yíng)管理單位回購(gòu)。
回購(gòu)規(guī)則
申請(qǐng)條件：取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿 5 年（未滿 5 年原則上不得回購(gòu)），因長(zhǎng)期閑置、確需轉(zhuǎn)讓、離職等原因可申請(qǐng)；
回購(gòu)價(jià)格：按 “購(gòu)房?jī)r(jià)格 + 利息 - 房屋折舊” 核算（利息按購(gòu)房合同簽訂日 1 年期定期存款基準(zhǔn)利率 × 持有年限；折舊按房屋本體 70 年、年折舊率 3%× 交付年限）；
計(jì)算公式：回購(gòu)價(jià)格 = 購(gòu)房?jī)r(jià)格 ×（1 + 利率 × 持有年限 - 折舊率 × 交付年限）（價(jià)格≤0 時(shí)按 0 計(jì)算）；
退出要求：回購(gòu)后原購(gòu)房人需按規(guī)定騰退，逾期未退的給予 3 個(gè)月過(guò)渡期（按市場(chǎng)租金繳費(fèi)），過(guò)渡期后仍不騰退的可起訴。
禁止行為與責(zé)任
嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、改變用途、破壞主體結(jié)構(gòu)等；
違規(guī)者責(zé)令整改，逾期未改的依法處理；造成損失的賠償，構(gòu)成犯罪的移送司法機(jī)關(guān)。
（六）監(jiān)督管理：全鏈條追責(zé)
對(duì)申購(gòu)家庭：隱瞞、虛報(bào)信息騙購(gòu)的，由運(yùn)營(yíng)管理單位回購(gòu)，按市場(chǎng)租金追繳使用期間費(fèi)用，5 年內(nèi)禁止再次申購(gòu)或承租保障房，情節(jié)嚴(yán)重的追究法律責(zé)任。
對(duì)中介及交易行為：禁止中介代理、私下轉(zhuǎn)讓或抵押，違規(guī)者追究責(zé)任。
對(duì)部門及工作人員：存在玩忽職守、濫用職權(quán)等行為的，依法追責(zé)；涉嫌犯罪的移送司法機(jī)關(guān)。
三、政策亮點(diǎn)
覆蓋范圍廣：突破戶籍和收入限制，涵蓋幾乎所有工薪群體，包括外來(lái)務(wù)工人員、各類人才等。
門檻低且靈活：不設(shè)戶籍和收入門檻，僅對(duì)住房條件有限制（人才可放寬），降低申購(gòu)難度。
管理嚴(yán)格規(guī)范：從價(jià)格制定、配售流程到售后回購(gòu)均有明確規(guī)則，強(qiáng)調(diào) “封閉管理”，防止保障房流入市場(chǎng)炒作。
權(quán)益保障充分：購(gòu)房家庭享有落戶、子女就學(xué)等民生權(quán)益，與商品房住戶同等享受物業(yè)服務(wù)。
